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央行言出必行,楼市开启“紧信用”周期!未来10年房价逻辑变了

2021-01-11 10:06:26    钦州房产网     行业动态     来源:蓝白观楼市

这两天,央行开了一个会,名字叫:2021年工作会议。

单看名字,就知道这场会议的重要性,对我们每一个人都影响深远,去年至今,经济已走出阴霾,并呈现企稳态势,新的一年,下一步央行的货币政策会怎么走?还有没有降息、降准的动作?房地产金融政策何去何从?新形势下,对普通人来说应该如何应对?

我们先看主要内容有什么。

会议指出:延续实施两项直达实体经济的货币政策工具;加强互联网平台公司金融活动的监管、强化支付领域监管;制定债券市场发展规划;实施房地产金融管理制度;开展数字人民币试点测试。

其中有一句很有“新意”的话:实施房地产金融管理制度。

很多朋友对这句话不太了解,啥叫金融管理制度?

说白了,就是“限贷”,不管是开发商还是购房者,总之就是不让房地产行业获得太多信贷资源。

在1月初,央行正式实施了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设定房地产贷款集中度管理要求。

内容说简单也简单:只要是中资银行,房地产贷款余额占比、个人房贷的余额占比,都不能超过央行设定的“上限”,这是刚性的“硬规定”。

具体来说:六大国有大行(工农中建、邮政、交通)、国家开发银行为第一档,两个上限分别为40%和32.5%,在5档中最高。

招行、农发银行、浦发、中信、兴业等17家中型银行,为第二档,两个上限分别为27.5%和20%。

第三档是中资小型银行和非县域农合机构,主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等,两个上限分别为22.5%和17.5%。

后两档是县域农合机构和村镇银行,跟大家的关系不大,上限定得也很低,就不再多说了。

绝大部分人的房贷,都是在六大行和中型银行做的,这两档银行的涉房贷款,现在大部分没有超出新规的上限,但央行此举,就相当于给银行套上了“紧箍咒”。

注意,金融管理制度是有过渡期的,少则2年,多则4年。

未来2-4年的时间里,每家银行要时刻计算涉房贷款的占比,谨小慎微地执行新规,流向楼市的钱必然会变少。

比如,在位列第二档的银行中,招商银行和兴业银行分别超出27.5%的上限5.7个百分点和6.2个百分点,过渡期为4年;浦发银行和平安银行分别超出27.5%的上限0.4个百分点和1.8个百分点,过渡期为2年。

第一财经记者调取了部分房企的数据,根据汇总结果,碧桂园、旭辉控股和融创中国涉及了所有4家超限的第二档上市银行,远洋集团、美的置业、建发国际、中海发展、雅居乐则涉及了其中3家超限银行。

这就是央行对房地产市场的“魄力”,言出必行。

既然说了要实施长效机制,房地产金融集中管理制度就绝不是一句空话。

别小看这个制度,对楼市来说,意味着将开启“紧信用”周期。

中泰证券经济学家梁中华指出:展望2021年,顺周期的居民融资主要体现的是房地产相关的融资,未来会受到房贷集中度监管的影响,增速可能会出现回落,整体来说,我国“紧信用”的周期已经缓慢开启。

这段话是什么意思呢?

在我国,居民部门的融资是顺周期的,当经济处于下降周期的时候,老百姓对于未来保持谨慎,会放缓融资节奏,普遍不敢贷款,在经济回升,房价上涨的时期,购房者又敢借钱、敢负债、加杠杆,信用扩张很迅猛,此时就是“宽信用”周期。

比如,2020年上半年我国经济下行压力较大的时候,顺周期的居民融资大幅缩减,逆周期的政府和企业融资大量增加。而下半年经济恢复后,顺周期的居民融资大幅抬升,而企业融资回落到了季节性的增长常态。

从这个角度来说,房地产金融管理制度的出台,必然会使楼市开启“紧信用”的周期。

所谓“紧信用”,说白了,就是信贷门槛增高,个人房贷的难度会增加,房企融资的难度也会倍增,楼市无法再靠“金融杠杆”驱动了。

蓝白认为,紧信用周期一旦开启,未来10年,房价逻辑都会发生改变。

最典型的变化,是房价从“鸡犬升天”变成“强者恒强,弱者恒弱”。

房改以来的前20年,我国GDP每年增速保持在8%以上,城镇化大幕开启,出口、消费、投资等各行各业都欣欣向荣,过去买房,是各个城市普涨,别管城乡结合部,还是远郊的新城区,沾着一丁点概念就能炒起来,随便下手都可以,2015-2017年这一波最为典型,不管小县城还是名不见经传的小地市,房价翻倍的城市比比皆是。

但是,未来10年,随着房贷门槛越来越高,紧信用周期开启后,缺乏信贷支持的楼市,必然会出现“价格塌陷”。

刚刚过去的2020年,已经有这样的迹象。

根据国家统计局发布的70城房价指数,去年房价涨幅前十的城市是:深圳、成都、银川、沈阳、宁波、西宁、广州、杭州、北京、上海。

与此同时,从区域分布来看,11个下跌的城市中,黄河流域、华北地区最为集中,包括天津、郑州、太原、济南、石家庄、青岛等中心城市。

很有意思对不对?北上广深,在2020年房价全部上涨,这是2015年以来从来没有的现象。

未来10年,有钱,有人,有资源的城市,哪怕有限购、限贷、限售的束缚,因为楼市的整体信贷资源变少,越来越多的购房者会更倾向于“把钱花在刀刃上”,大城市的核心区域会越来越吃香。

而那些城市扩张太过迅猛,片区多,人口导入缓慢的中西部二线城市(特指新城区),包括体量小、人口持续流出的三四线城市,纵然房子盖的再漂亮,也只能面临无人接盘的困境。


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