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2022开始,楼市迎来“救市浪潮”,7年前的楼市历史或将重演?

2022-09-07 09:46:07    钦州房产网     行业动态    

前几天北师大经济学家董藩发表了:“农民可以在县城买房住,开车去种地”的言论,冲上了热搜,遭到了广大网友的口诛笔伐。董藩也因为这番言论遭到各自媒体平台禁言。除此之外,在6月份很多房企推出小麦、大蒜、西瓜换房的优惠政策,从各个方面都在估计农民进城买房。



那么为何非常鼓励农民进城买房呢?主要原因还是现在的楼市太冷,需要农民进城提供更多的住房需求。在去年的下半年,楼市迎来了有史以来的最暗时刻。首先是越来越多的城市,房价出现下跌,在去年的12月份我国前70个城市,新房价格出现下跌的城市达到了52个,占比超过7成,二手房价格出现下跌的城市达到64个,占比超过9成,我国房价房价呈现普跌的趋势


其次因为房子越来越难卖,房企回笼资金困难,因此不断有房企爆发债务危机,包括一些过去我们认为非常有实力的房企。例如最早泰禾爆发债务危机,出现暴雷的情况,然后就是恒大事件,紧接着是花样年、当代置业接连自爆。这种情况下,很多房企为了快速回笼资金,甚至出现低价倾销的情况,而很多城市为了稳定楼市不得不出台“限跌令”。


到了今年的年初,各大城市开始不断出台救市政策,而且救市力度越来越大。根据相关统计数据表明,仅仅2022年以后,各大城市出台房地产调控政策超过了300条,有史以来最多的一年。而这些政策发布等都是“救市”政策,具体来说,全国共有170多个城市出台了救市政策,其中有23个城市放松限购,32个城市放松限贷,13个城市放松限售,43个城市进行了财税托市,超过20个城市降低首付,超过15个城市提高了公积金贷款额度等等。由此可以看出,楼市已经迎来了“救市浪潮”,而且这股救市浪潮越来越大。


随着救市力度的不断加大,很多人开始担心,我国的楼市会像7年前一样,房价会再次大涨。确实这两年的楼市情况与2014年及其相似,例如在2014年我国的商品房库存量严重超标,达到了6.2亿平方米。而如今我国房地产市场同样面临库存超标问题(2021年新房库存量达到5.7亿平方米),如何消化库存是现在很多房企面临的难题。另外很多“救市”政策也十分相似,例如鼓励农民进城买房、给予购房补贴、央行降准降息等等。这也是很多人担心7年前楼市情况会重演的主要原因。


那么如今的楼市是否会重现7年前历史,房价再次迎来大涨呢?笔者认为不会,原因主要有以下几点。


第一:如今的住房资源过剩和2014年不同


2014年商品房库存量严重积压,但其库存量主要集中在新房市场,二手房市场库存并不多。但如今不同,除了新房市场以外,二手房市场库存量也已经超标。根据西南财经大学在2018年公布的数据显示,在2017年我国的商品房空置率已经达到了21.4%,也就是说每五套商品房里面就有一套是空置房。



二手房库存量超标,让市场没有了继续消化新房库存的能力,反而当楼市遇冷时,很多投资炒房者不断抛售自己名下的房产,与新房形成竞争。而事实也确实如此,根据相关数据显示,在今年的第一季度末,我国二手房挂牌量超过10万套的城市就达到了11个,其中杭州更是达到了惊人的22万套。二手房挂牌量的不断增加,造成二手房市场处在供大于求的局面,而二手房又是房地产市场的风向标,二手房市场低迷,房价很难再有大涨的机会。


第二:相比2014年,如今我国的住房需求正面临“枯竭”


在2014我国的城镇化率还不高,还有大量农村人口向城市转移,因此那个时候出台估计农民进城买房的政策还十分有效。但如今我国的城镇化率已经达到了64.72%,已经和国际上发达国家的70%相差不远,因此我国很多城市的外来人口的增加速度必然放缓。而事实也确实如此,现在很多农村都只剩下一些老人和孩子,平时很少见到年轻人,而这些老人根本没有去城市买房的需求,因此再想靠鼓励农民进城买房增加住房需求,作用十分有限。


除此之外现在很多城镇家庭也已经不缺房子,根据央行公布的数据显示,我国城镇居民的住房拥有率已经达到了96.86%,户均拥有1.5套房子。因此随着楼市的遇冷和人们购房观念的改变,对于大多数城镇家庭来说已经不缺房子。另外这几年我国新生人口出生率持续降低,我国也即将进入人口负增长时代,房地产行业的人口红利正在慢慢消失。没有人口的支撑,就没有住房需求,没有需求,房价就很难再次大涨。


第三:我国的房价已经处于高位

相比2014年,如今我国的房价确实处在高位,尽管这两年很多城市的房价都出现了回落,但回落幅度并不大。根据相关数据显示,我国的平均房价是9552元/平方米,也就是说一个年轻人想在城市买房还是需要百万资金。根据上海易居研究院发布的数据显示,在2021年我国前100城的房价收入比是13.2,也就说一个年轻人想在一个普通的城市买房可能也需要不吃不喝13年才能完成目标。


因此现在的年轻想买一套房子,基本都是靠掏光一家人的钱包和透支未来30年的收入才能做到。如果现在的房价还像2014年以后那样翻倍上涨,到那时可能很多年轻人再也买不起房,当房价涨到普通人再怎么努力都买不起房的地步,房价再怎么高都失去了意义。因此我国的房价不可能再像2014年以后那样继续翻倍上涨。


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