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明年起,做好楼市“硬着陆”准备?3大趋势下,房子或回归居住性

2022-09-09 10:45:08    钦州房产网     行业动态    

社科院财经战略研究院博士高广春曾在一篇《解析房地产金融风险的三个视角》中指出,楼市存在的金融风险无疑是我国金融和经济风险隐患中,最具有杀伤的“地雷”,直观的体现是长期以来失衡的债务和信贷集中度风险,其中房企债务融资占比常年居96%高位,而房企债务融资中属于银行信贷占比的也处于88%高位。房企、银行通过金融紧紧联系在一起,牵一发而动全身,伴随着的金融风险可想而知。



如何降低楼市中存在的金融风险,还得通过降低楼市金融属性来实现,而降低楼市金融属性就需要面临“硬着陆”或“软着陆”,从稳定的角度来看,软着陆对经济冲击性较小,不失为理想的降落方式,从效果的角度来看,硬着陆无疑会更简单直接有效果,但硬着陆所带来的冲击力并不小,需要尽可能地避免楼市“硬着陆”,财经杂志在一篇《防止房地产行业硬着陆》中表示,我国楼市规模较大,且与土地财政紧密联系,楼市硬着陆会对实体经济造成不可估量的伤害。



无独有偶,中国经济时报在一篇《中国房地产市场不会“硬着陆”》也指出,那些房子去化周期较长、稳房价压力较大的城市,在收入预期趋稳、购房成本降低、购房门槛降低的环境下,结合当下最新的“一城一策”宏观思路,可以有效避免楼市出现“硬着陆”,由此可见,楼市硬着陆风险并非没有,不然也不会对楼市进行松绑,值得注意的是,目前楼市突出的问题主要还是高增长所带来的泡沫化,对于房企或持有多套房的家庭而言,做好“硬着陆”准备总比温水煮青蛙(软着陆)要好。



明年起,做好楼市“硬着陆”准备?



我们都很清楚,房子最主要的功能是居住,然而在过去20年里,为了促进城市化发展,不得不将楼市作为支柱产业,以此来带动实体经济发展,然而这也给楼市埋下了隐患,即楼市上启土地财政,下连家庭资产,为了保住土地财政和家庭资产,需要不断让房价上涨,以至于房价越来越高,购房压力却越来越大。那么,我国楼市到底会不会出现“硬着陆”呢?一起来看看。



一、关于房价



房价收入比作为直观衡量房价高低的指标,能反映出房价真实的一面,根据上海易居研究院公布的《2021年全国房价收入比报告》数据显示,全国房价收入比仍然处于9.1高位水平,远高于国际上发达国家公认的3-6倍合理水平,此外,深圳、厦门、三亚、上海、北京、杭州、福州、东莞、广州、南京10座城市房价收入比均超过17,其中深圳、厦门、三亚3座城市房价收入比均超过30,这些房价收入比过高的城市既涵盖所有一线城市,也包括二三线城市,三亚作为三线城市,房价达到2.8万元/平方米,普通家庭买一套房子至少30年时间,可见购房压力水平并不低。



二、关于房企负债



房企负债成为近年来楼市金融风险急剧上升的主要因素,根据金融街发布的《2022年度地产上市公司50强》统计数据显示,2021年主要地产上市公司剔除预售款后总负债率、现金短债比的中位数仍超过红线水平(不大于70%,不大于1),分别为70.8%、1.05,从2022年最新的上市房企三道红线统计数据显示,净负债率超过100%的有首开股份、保利置业集团、富力地产、中交地产、阳光城,5家踩净负债率红线的企业中,有4家属于国企或者央企。此外,由中国城市发展研究会城市建设投融资研究专业委员会、现代咨询、城投网联合发布的《2022全国城投公司总资产排行榜》显示,百强城投房企平均负债率高达57% ,城投房企负债所带来的楼市风险也不容小觑,比如资金周转不畅所带来的延期交房、停工情形等。



由此可见,无论是房价还是房企负债,其增长水平都超乎了楼市所能承受的临界点,加上房子出现过剩现象,降价促销或成为楼市需要面对的选择,据克而瑞统计的全国百城新房去化周期数据显示,截止到2022年7月底,一二线城市新建商品房去化周期升至19.01个月(达到高位水平),三四线城市新房去化周期达到22.45个月,其中福建连江商品房去化周期高达131个月,同比上升183%,要知道这还只是新建商品房去化周期(不包括二手房),如果算上二手房去化周期,相信整体去化时间还得上升,对于属于刚需或改善类购房者而言,难免有房价继续探底而保持观望的情绪,买与卖的博弈,或成为楼市“硬着陆”的关键,随着楼市面临3大趋势下,房子居住性或将回归。



趋势一:从“限跌令”到鼓励“降价促销”,调控转向了



限跌令的由来,一方面为了保住土地收入利润,另一方面则是为了稳定房价不出现暴跌情形,然而时间进入2022年后,房企的资金回笼压力比稳定楼市更大,不少城市开始鼓励房企开展团购优惠活动,四川省遂宁市住建局在9月5日发布的《遂宁市主城区进一步促进房地产业平稳健康发展的政策措施》解读时明确指出,支持各房企根据一次性团购数量制定阶梯性优惠,事实上,团购优惠就是变相降价促销方式之一,假设团购可享受95折,原本5000元/平方米的房子还能优惠250元/平方米,此外眉山市、长春市、沈阳市等10余城市先后出台了“鼓励团购房”相关政策,虽然团购效果并不会很明显,但这项政策却给房企销售房子指明了方向:降价促销,从限制房价下跌到鼓励房企降价促销,意味着调控开始“松口”,房价下跌有了正当依据。



趋势二:国企、央企、城投企业兜底“土地市场”,地价不再炒了



根据中指研究院统计的“22城 2022年首批次及二批次企业拿地金额占比情况”数据显示,武汉、厦门、北京、重庆、成都、福州等22个城市2022年第一批集中供地中,国企、央企、地方国资(城投)拿地总额占65%,民企拿地总额仅占21%,其中厦门、北京、重庆、南京四个城市拿地额分别占71%、51%、65%、71%;而在第二批集中供地中国企、央企、地方国资拿地额占比达到78%,其中武汉国企和央企拿地额达到81%,民企拿地额仅为3%,可以看出,土地市场出现了由国企、央企、地方城投兜底情形,过去的“土拍市场”变成如今的“兜底市场”,国资企业底价(0溢价率)购买,土地拍卖显得有些“名存实亡”,意味着土地市场正逐渐失去拍卖资格,参与土拍的民企越来越少,地价不再被炒了。



趋势三:投资倾向于高技术产业,楼市要“让路”了



根据国家发改委公布的2022年1月—7月各项投资数据显示,全国固定资产投资、民间固定资产投资、制造业投资、高技术产业投资、基础设施投资、全国房地产开发投资同比增长分别为5.7%、2.7%、9.9%、20.2%、7.4%、-6.4%,可以看出高技术产业投资增长最快,房地产开发投资出现负增长,并且负增长幅度高于全国固定资产投资和民间固定资产投资,经济日报在《新形势下推动高技术产业发展的着力点》文章指出,高技术产业是维护国家安全、增强一国国际竞争力的重要力量,结合2022年以来出现的一波又一波国际局势紧张事件,高技术产业的重要性显得更加突出,而我国楼市经过20多年发展,吸收了过多市场资金,并且投入产出比较低,依靠房地产发展经济无法应对复杂多变的国际环境,需要降低对楼市的资金注入,才能大力支持新技术产业发展,显而易见,楼市要为高技术产业发展“让路”了


综上所述,在以上3大趋势下,房子居住性或将回归,在房子回归居住性的过程中,不排除部分城市存在楼市“硬着陆”风险,尤其是那些人口常年流出、疫情反反复复、产业基础不够扎实的城市,随着购房需求不断减少,以价换量、降价促销的力度或将更大,加上国家正通过国企、央企、城投兜底土地市场,那么未来的楼市也会由国企、央企、城投兜底,值得注意的是,此次兜底方向并不是推动商品房继续发展,而是安置房、长租公寓、共有产权房等安居保障性住房,相当于进一步削弱商品房金融属性。其实,只有这样,房子居住性才算真正回归,这正是国家的一步妙棋。


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