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《民法典》房产新规来了,看看对我们有哪些影响

2021-01-22 10:00:21    钦州房产网     行业动态    

民法典2021年1月1日起施行,它是我国历史上首部以“典”命名的法律,被称为“社会生活百科全书”。

《民法典》对房产中的买卖、租赁、抵押、居住、物业管理、小区治理等都做出了全面的规定,那么,在这些规定中,有哪些是需要我们特别注意的呢?我们一起来看看《民法典》的实施,会给房产带来哪些影响。

《民法典》之产权归属篇

一、住宅70年产权,届满自动续期

住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

二、婚前父母帮买房,属于个人财产

当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女个人的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,依照约定处理;没有约定或者约定不明确的,按照民法典关于夫妻共同财产的相关规定的原则处理。

所以,姑娘们都劝劝自家母亲,不要再要求准女婿先买房再结婚了,无论人家是婚前自己出资还是父母出资买了房,那都是人家的个人财产,属于人家独占或者占大头,不可能成为女儿的保障。

三、新增居住权,居住权不得转让、继承

居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

居住权具有较强的人身依附性,居住权人不得转让其居住权;居住权人死亡后,其居住权不得继承。且除当事人另有约定外,居住权人不得将设立居住权的房屋进行出租。

四、妻子有权要求小三归还所有财产

当赠与行为严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益,可以撤销赠与。也就是丈夫未经妻子允许,悄悄地将财产赠与给“小三”,属于严重侵害妻子合法权益的行为,可以撤销赠与。

五、全职妈妈如果离婚,可以请求另一方进行补偿

夫妻一方因抚育子女、照料老年人、协助另一方工作等负担较多义务的,离婚时有权向另一方请求补偿,另一方应当给予补偿。具体办法由双方协议;协议不成的,由人民法院判决。

《民法典》之房屋买卖篇

一、未经授权,给孩子买房,可以;未经同意,替孩子卖房,不行。

给孩子买房的行为算赠与,孩子接受赠与是纯获利行为,限制民事行为能力人的纯获利民事法律行为不需要经过代理人的同意,可以由其本人直接实施。除非是为了被监护人的利益,如孩子出现重大疾病、孩子出国留学等需要卖房筹措大笔资金的事由,监护人才能通过法定程序处置房产。

因此以孩子的名义购买房产,是可以绕开“限购”政策提供一时的方便,未来那么长,谁知道什么时候这“方便”就会带来“麻烦”呢?

二、买房找中介,不能跳单,要付报酬

很多人选择通过中介认识卖家,看中房子后双方绕开中介私下联系,签合同交钱,中介只充当个介绍人。但《民法典》上线之后,咱可就不能这么干了。中介人未促成合同成立的,委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

跳单行为属于投机取巧,不符合诚实信用原则,曾经法律没有涉及到这部分内容,如今《民法典》补上了这块空白,某些“聪明人”可别再琢磨着钻空子了。

三、抵押中的房产,不用解押可直接过户

抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

四、因卖方原因,房子无法过户,买方有权解除合同

无论是因为卖家一房二卖、无权处分还是隐瞒房子重要信息导致买家心生退意,都属于卖方原因导致房屋无法正常过户,合同无法顺利履行,根据《民法典》规定,买家有权要求解除合同。

《民法典》之产权继承篇

一、胎儿有继承权,遗产分割保留份额

《民法典》规定:“遗产分割时,应当保留胎儿的继承份额。”需要指出的是,该份额原则上应按法定继承的遗产分配原则确定,如果是多胞胎的,则应按胎儿的数量保留继承份额。

二、侄子侄女可继承叔伯遗产

《民法典》增加了有效继承人范围,外甥、外甥女、侄儿、侄女都位列其中,都可以依法继承房产了。

在什么情况下,侄子侄女可以继承叔伯遗产呢?

1. 被继承人没有子女,被继承人的兄弟姐妹父母等都先于被继承人离世,且被继承人未立有效遗嘱的,则其遗产由侄子侄女继承。

2. 被继承人立有遗嘱,明确表明财产由侄子侄女继承的。

三、不尽孝者少分或不分遗产

民法典规定,有扶养能力和有扶养条件的继承人,不尽扶养义务的,分配遗产时,应当不分或者少分。继子女继承了继父母遗产的,不影响其继承生父母的遗产。继父母继承了继子女遗产的,不影响其继承生子女的遗产。

四、城镇户口子女,能继承农村父母房子

《民法典》对此作了明确规定:“农村的房子属于私有产权,不论是城市户口还是农村户口都有权继承”。明年起这样处理对于将户口迁到城市,又希望在老家能有住所的子女来说无疑是好消息。

《民法典》之物业篇

一、小区共有部分收益,归业主享有

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

也就是说,未来小区里再出现电梯广告、楼体刷广告标语、楼顶架大广告牌等操作,业主们就等着收分红数钱吧。

有人可能会问,能不能不让他们刷墙体广告或者在电梯里播放乱七八糟的视频啊?还真有可能做到!根据《民法典》规定,利用小区共有部分从事经营活动,需要先经过业主大会同意。

二、高空抛物找不到抛物者的,未能尽责的物业要承担责任,倒逼物业公司做好监控管理

三、物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费,属违法行为

四、炒掉物业公司以前需要三分之二的业主同意,现在只需要一半的业主同意

就人数方面而言是这样的,需要总户数的2/3都参加投票。有效投票当中半数以上赞同票,则可以炒掉物业。面积部分也是如此,需要总面积的2/3以上都参加投票。有效投票当中过半面积赞同票则可炒掉物业。

《民法典》之租房篇

《民法典》以及住建部2020年8月发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》中,大家最关心的10个租房问题。

一、租期最长不得超过20年

根据民法典规定,任何物权租赁期限不能超过20年,超过部分自动失效。相对来说,住宅租赁超过20年的很少,但有些开发商将车位一次性40年租赁给业主这种方式就是违规的。要清楚这一点,不要交了40年费用,后面20年却自动失效。

二、出租人维修义务

房屋使用过程中,租客和房东对房屋及其设施设备的维修责任往往不明确,容易产生争执,比如 门窗坏、房屋漏水、电器故障等等,这些问题到底是谁来负责处理呢?

《民法典》规定租房时双方可以约定房屋的维修义务,如果没有约定的情况下一般由 房东承担维修责任,但如果是因租客的过错导致房屋需要维修的,租客应当承担维修责任。因此,大家在租房时应妥善使用房屋及其设施设备,否则造成损害是要负责的。

三、不能单方面提高租金

以往在租赁旺季时,房东随意增减房租时有发生,那么遇上房东涨价,该怎么办?

根据新规,房东不得单方面提高租金,涨价必须得到承租人的认可。即便合同到期,租客不肯搬走,房东也不得采用驱赶的方式,但租客需要承担违约责任。

四、租客不能擅自改造、装修房屋

租客改造房屋需征得房东同意,未经房东同意擅自对房屋进行改善或者增设他物的,是要承担相应责任的。

五、房屋所有权变更,不影响租赁协议持续

租房期间,往往会出现房东将房屋出卖的情形,房屋出卖后,租客怎么办?房东如果损害了租客的优先购买权,租客还可以请求房东承担赔偿责任。

对于房东来说,如果有卖房计划,也尽量不要和租客签订时间跨度很长的合同了。

六、承租人可优先继续承租、购买房子

民法典对租房人、近亲属的优先购买权做了进一步的规定,近亲属优先于租房人。但需要注意的是,若租房人自房东通知的15日之内没有明确要购买,则视为放弃优先权。

七、不符合消防、建筑、装修标准,不得出租

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住。此外,自建、违建等空间也不得用于出租。比如顶楼露台改造后变成房屋、房屋加盖、厂房、临时建筑、过道等,都不得对外出租,否则面临罚款。

另外,很多小产权房、老式商住楼、缺乏物业管理的小区,消防上往往是存在问题的,这样的房子禁止对外出租。

八、不得暴力驱赶承租人

在生活中,房东与租客经常发生多种多样的矛盾,并出现房东要求租客提前腾退房屋,或租客拒不腾退的情况。

住房租赁条例明确规定了租赁合同期内,双方都不得单方面解除租赁关系,同时房东不能用“赶”的方式让房客走,房客也不能赖着不走。否则双方视为违约,都需要承担赔偿责任。

九、经出租人同意,房屋可以转租给他人

出租人同意的情况下,可以将房屋转租给他人,但是租客仍需向房东支付租金,并且如果因他人的原因造成房屋损失,租客需承担责任。如果未经房东同意就把房屋转租,房东可以解除合同,收回房屋。

十、房屋危及人身安全,可解除合同

房屋危及人身安全,但租房期限未到怎么办呢?退租的话要不要承担责任呢?别担心,《民法典》规定了租客的任意解除权。


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