楼市，惩罚真的来了！

来源：21世纪商业评论

来源丨刘晓博说楼市

作者丨刘晓博

银行严查经营贷、消费贷流入楼市的行动，在多个城市同时展开了。

银行业人士透露，目前北京辖内的部分商业银行已经通过发出“个人贷款提前收回告知函”的方式，对违规流向楼市的信贷资金实施回收，要求客户提前进行返还。

在上海，一份2月23日某银行开出的“个人贷款提前收回告知函”在网上流传，澎湃新闻的报道称之为“疑似上海的第一张罚单”。

银行的“告知函”表示：如果逾期，将会罚息；而且可能被起诉，房子被“财产保全”，直至被拍卖。如果拍卖，还需要贷款人承担拍卖产生的税费、佣金。

《国际金融报》记者向上海某股分行信贷客户经理了解情况，证实了“提前还款”的处理方法确实存在。该信贷客户经理透露，最近银行自查，查到异常情况。例如本人和直系亲属近期有新增房贷记录，或者有结清房贷情况，便会实行催收，要求在3月中旬前还款。

其实“个人贷款提前收回告知函”不是严格意义上的“罚单”——当贷款人违反合同约定，违规使用贷款的时候，合同约定银行有权提前收回贷款。

真正的“罚单”，是银保监局开出的，主要是针对违规放贷、或者对贷款用途监管不力的银行的，比如下面这一张：

未来一段时间，这种罚单会越来越多，现在仅仅是一个开始。

那么问题来了：全国范围内严查经营贷、消费贷流入楼市，将产生怎样的影响，这是楼市的大利空吗？

我的判断是：如果银行严格执行，通过现有的所有手段穿透式倒查，基本上可以查出95%的挪用经营贷、消费贷购房的个案。如果全部提前收回，一定会对楼市产生巨大杀伤力，很多房子估计要被拍卖，而且还要突破限售期。 这样执行的结果，是相当一批购房者损失惨重。

上图是央行公布的“2020 年金融机构贷款投向统计报告”的截屏，我们可以根据里面的数据，算一笔账。

2020年末，全国贷款余额为170多万亿元，其中110.53万亿元给了企业，63.19 万亿元给了居民家庭或个人（也就是住户贷款）。

在“住户贷款”里，消费性贷款（剔除房贷）是15.13万亿元，个人房贷余额是34.44万亿元（上述两项合计是49.57 万亿元）；住户经营性贷款余额为13.62万亿元。

也就是说，住户贷款里表面上看“不是房贷”的贷款，占了全部住户贷款的45.5%，总金额是28.75万亿。

中国人贷款，最大的动机就是炒房、炒股，真正用于提前消费、小微企业和个体户经营的比例，恐怕没有一半。即便真正消费、经营的贷款占三分之二，只有三分之一流入楼市和股市，这个金额也是9.5万亿元之巨。

所以，如果严格做到“消费贷+个人经营贷”一分钱都不被挪用，或将有10万亿甚至15万亿的资金，将被迫流出楼市和股市，影响力可想而知。

一个小企业主，如果能贷到几百万的经营贷，缓解了企业的经营压力。那么，个人账户上的资金就可以干别的事了，可以放心用来买房、炒股。这样做，并不涉及贷款挪用，但其实信用在扩张，可用的钱在增长。

所以，只要住户经营贷、消费贷持续增长，资产价格一定会上升，楼市一定不会冷。 而在2021年，住户经营性贷款余额同比增长 20%，增速比上年末高 7.5 个百分点；全年增加2.27万亿元，同比多增1万亿元。

看起来新增1万亿似乎不太多，但这是“种子资金”，有杠杆效应。 但如果银行真的让全部“经营贷买房”的客户都提前还贷，会酿出一场金融风暴。所以，操作上只能是通过“时间划线”的方式，“惩戒”少数明显违规者，改变市场预期，堵住漏洞。

只要“经营贷”不再有新的增量流入楼市，或者尽量少的流入楼市，足以让大城市房价保持平稳。

它对中小城市，或者其他偏冷的大城市，则构成了利好。 因为在市场冷的时候，使用经营贷买房的人会非常少。只有涨起来，有了赚钱效应的时候，大家才愿意加杠杆。 所以“查经营贷”，可以遏制过热地区楼市，利好偏冷地区楼市。

随着调控措施的不断出台，今年楼市的轮廓也基本呈现了： 一线城市的回暖期，接近尾声。深圳已经熄火，二手房成交将大幅下降，价格也将有所调整，新盘因为限价还会继续火热。上海补涨进入尾声，上冲动能在减弱。

最后启动的北京，已经被“提前调控”，产生了“闷杀效应”，未来只能结构性补涨，全面补涨几率下降。

至于持续冷了几年的天津、郑州、济南、青岛、石家庄、太原等地，反而会因为一线、强二线的严调控获益。